Untervermietung – was ist erlaubt?

Was bei der Untervermietung rechtlich gilt und wie Detektive illegale Untervermietung aufdecken können.

Das Leben in Städten ist teuer und manchmal einsam – Wohngemeinschaften erfreuen sich daher nach wie vor großer Beliebtheit. Wenn der Vermieter eine Untervermietung genehmigt hat, ist dagegen auch nichts einzuwenden. Anders sieht es aus, wenn Mieter heimlich handeln und beispielsweise schon längst nicht mehr in der Wohnung leben. Häufig steckt dahinter eine persönliche Gewinnerzielungsabsicht. Vermieter müssen dies nicht dulden.

Die rechtliche Lage bei Untervermietung

Untervermietung - was ist erlaubt?

Für eine Untervermietung benötigen Hauptmieter grundsätzlich das Einverständnis ihres Vermieters – nur dann ist sie auch legal. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn Mieter zu Hause gepflegt werden müssen oder finanziell in der Klemme sitzen, sodass sie die Miete nicht mehr alleine stemmen können. Auch wenn beispielsweise ein Kind auszieht und dadurch ein Zimmer frei wird oder wenn ein längerer Auslandsaufenthalt geplant ist, während dessen die Wohnräume häufig ungenutzt sind, sollte eine Untervermietung möglich sein.

Wann darf der Vermieter die Untervermietung verbieten?

Der Vermieter darf die Untervermietung etwa dann verbieten, wenn die Wohnung dadurch zweckentfremdet wird, zum Beispiel bei einer Vermietung an Touristen oder bei einer Nutzung für gewerbliche Zwecke. Auch eine Überbelegung muss der Vermieter nicht dulden. Zur Orientierung: Pro Erwachsenem sollten es nicht weniger als zehn Quadratmeter, pro Kind nicht weniger als sechs Quadratmeter sein. Berechtigte Einwände in Bezug auf den Untermieter selbst können ebenfalls ein Grund für eine Absage sein – beispielsweise, wenn der vorgeschlagene Untermieter bereits ein Mietverhältnis mit dem Vermieter hatte und die Miete nicht begleichen konnte. Eine Entscheidung über die Untervermietung darf jedoch nicht davon abhängen, welche Hautfarbe, sexuelle Orientierung, Religion oder welches Geschlecht der potenzielle Untermieter hat. Darüber hinaus darf der Vermieter die Untervermietung verweigern, wenn der Hauptmieter selbst gar nicht mehr in der Wohnung wohnen möchte.

Illegale Untervermietung: Wenn Hauptmieter am Untermieter verdienen

Im letztgenannten Fall ist der langjährige Hauptmieter meist darauf aus, die Miete zu drücken und die Wohnung kostengünstig Freunden oder Verwandten zur Verfügung zu stellen – oder sie mit einer großen Gewinnspanne an Fremde weiterzuvermieten. Schließlich liegt die Miete für Langzeitmieter in der Regel deutlich unter dem üblichen Mietspiegel, während bei regelmäßigem Mieterwechsel Mietanpassungen üblich sind. So kann es sowohl für gewerbliche als auch für private Vermieter auf längere Sicht zu einem deutlichen finanziellen Nachteil kommen.

Detektiveinsatz bei illegaler Untervermietung

Der Verdacht auf illegale Untervermietung kann beispielsweise durch Beobachtungen der Nachbarn, des Hausmeisters oder des Vermieters selbst entstehen. Doch der Nachweis ist für den Vermieter nicht nur zeitintensiv, sondern setzt auch juristische Kenntnisse voraus – sonst macht er sich gegebenenfalls selbst strafbar. So ist etwa das heimliche Betreten der Wohnung zu Nachforschungszwecken tabu. Seriöse Detektive wissen hingegen genau, welche rechtlichen Fallstricke bei der Observation potenzieller Untermieter lauern. Eine erfahrene Detektei mit geschulten Ermittlern kann mittels Überwachung und Befragungen von Nachbarn feststellen, wer wirklich in der Wohnung lebt und recherchiert den Aufenthaltsort des Hauptmieters. Mit der Beweismappe, die die Detektive für den Vermieter erstellen, erhält dieser meist recht schnell Einsicht in die tatsächlichen Wohnverhältnisse und kann den Hauptmieter bei illegaler Untervermietung nicht nur fristlos kündigen, sondern ihm auch die Kosten für den Detektiveinsatz in Rechnung stellen.

Darf der Vermieter mitreden, wenn der Partner einzieht?

Gut zu wissen: Möchte ein Mieter seinen Partner bei sich einziehen lassen, muss er dies ebenfalls mit seinem Vermieter abstimmen. Für gewöhnlich hat der Vermieter jedoch keinen Grund, den Einzug zu verbieten. Ein Sonderfall ist die Aufnahme von Ehepartner, Pflegekraft, Hausangestellten oder Mitgliedern des engsten Familienkreises, zum Beispiel Eltern oder Kindern: In diesen Fällen braucht der Mieter keine Zustimmung des Vermieters. Wichtig ist lediglich, dass die Wohnung nicht überbelegt ist.

Über die Autorin: Rebecca Maxheimer

Rebecca Maxheimer

Shannon R. Schreuder, Jahrgang 1993, ist seit 2012 in unserem Team tätig. Die gelernte KFZ-Mechatronikerin absolvierte nach ihrem Fachabitur die Ausbildung zur ZAD geprüften Privatermittlerin – IHK und verfügt über eine mehrjährige Observationserfahrung im In- und Ausland; darunter auch bei komplexen Einsätzen in Ghana, Japan, Neuseeland und den Vereinigten Staaten und ist zudem ausgebildete Mediatorin (Univ.) und geprüfte Qualitätsmanagementfachkraft – TÜV.
In ihrer Freizeit verbringt sie viel Zeit beim Wakeboarden und Motorradfahren mit ihrem Ehemann.

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Überdurchschnittlich hohe Aufklärungsquoten
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Nur qualifizierte ZAD geprüfte Privatermittler - IHK
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