Rausschmiss ohne Rechtsgrundlage

Detektiveinsatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf: So wehren sich betrogene Mieter.

Eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs trifft viele Mieter aus heiterem Himmel und ist in Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mieten besonders hart. In einigen Fällen kommt die Kündigung aber wenig überraschend. Vor allem, wenn es zwischen Mieter und Vermieter bereits Auseinandersetzungen gab. Der Eigenbedarf ist dann häufig nur ein Vorwand, um den unliebsamen Mieter loszuwerden. Manchen Vermietern geht es aber auch nur darum, die Wohnung teurer vermieten oder verkaufen zu können.

Grundsätzlich gilt: Mieter müssen ihren Pflichten aus dem Mietverhältnis nachkommen und ihre Miete ohne Verzögerung bezahlen. Unter diesen Voraussetzungen dürfen Vermieter den Mietvertrag in der Regel nicht kündigen. In einigen Fällen ist eine Kündigung dennoch gerechtfertigt – etwa, wenn der Vermieter die Wohnung für den eigenen Bedarf benötigt.

Was ist Eigenbedarf?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung bestimmten Personen überlassen möchte. Hierzu gehören neben dem Vermieter selbst seine (Schwieger-)Eltern, Großeltern, Kinder, Stiefkinder und Enkel. Auch Geschwister oder Nichten und Neffen zählen zum Personenkreis. Darüber hinaus ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten von (Ehe-)Partnern, Pflegepersonal und Haushaltshilfen erlaubt. Wichtige Voraussetzung: Es muss ein konkreter, längerfristiger Bedarf an der Nutzung genau dieser Wohnung bestehen.

Wann besteht kein Eigenbedarf?

Hat der Vermieter beispielsweise noch eine andere, vergleichbare Wohnung, die gleichzeitig freisteht, ist von rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf die Rede. Auch die Absicht, die Wohnung nur befristet zu nutzen, ist kein Grund für eine Kündigung des bestehenden Mietvertrags. Nicht erlaubt ist eine Kündigung außerdem bei überhöhtem Wohnbedarf. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Vierzimmerwohnung an einen jungen Single vergeben werden soll, da dieser nicht so viel Wohnraum benötigt. Eine reine Gewinnerzielungsabsicht gilt ebenfalls nicht als Grund. Ausnahme: die sogenannte Verwertungskündigung. Hierbei kündigt der Vermieter seinen Mietern, um die Immobilie zu einem besseren Preis verkaufen und damit eine finanzielle Notlage ausgleichen zu können.

In welchen Fällen können Mieter widersprechen?

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter schriftlich und nachvollziehbar erklären, warum er Eigenbedarf anmeldet und von wem die Wohnung künftig genutzt werden soll. Ein Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung ist unter Umständen möglich, wenn eine besondere Härte vorliegt, etwa bei kranken oder alten langjährigen Mietern.

Detektei prüft, ob Eigenbedarf vorliegt

Leider wird die Eigenbedarfskündigung gern dazu genutzt, um die derzeitigen Mieter ohne rechtliche Grundlage aus der Wohnung zu bekommen. Der Nachweis eines vorgetäuschten Eigenbedarfs fällt den meisten Mietern jedoch schwer – selbst wenn bekannt ist, dass der Vermieter beispielsweise etwas gegen das Instrument, die Religion oder die sexuelle Orientierung des Mieters hat oder wenn der Mieter zuvor gegen eine unberechtigte Mieterhöhung geklagt hat. Denn das Gericht benötigt neben der Aussage des Mieters auch belastbares Beweismaterial. Privatdetektive sind auf solche Fälle spezialisiert, weshalb es hilfreich sein kann, im Verdachtsfall eine seriöse, nach DIN SPEC 33452 zertifizierte Detektei einzuschalten.

Die qualifizierten Ermittler prüfen das Motiv des Vermieters, recherchieren zur derzeitigen Wohnsituation desjenigen, der in die Wohnung einziehen soll und finden diskret heraus, ob die Person tatsächlich eine Nutzungsabsicht hat. Die Befragung von Nachbarn, die Suche nach der Wohnung in Immobilienportalen oder die Observation des neuen Bewohners liefern hier womöglich wichtige Hinweise. Können die Privatdetektive eine Täuschung nachweisen, haben Mieter die Möglichkeit, den Vermieter wegen Betrugs zu verklagen. Zudem haben sie Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie bereits aus der Wohnung ausziehen mussten.

 

Bildmaterial: © Lentz & Co. GmbH

Über den Autor: Marcus R. Lentz

Marcus R. Lentz

Marcus R. Lentz, Jahrgang 1968, ist ZAD geprüfter Privatermittler (IHK), Mediator (Univ.) und sachverständiger Fachgutachter für das Detektei- und Bewachungsgewerbe und in dieser Funktion für zahlreiche Gerichte und Anwaltschaften als Fachgutachter tätig, seit 1987 als Privatdetektiv tätig; seit 1995 als selbständiger Detektiv und geschäftsführender Gesellschafter tätig und spezialisiert auf Ermittlungen und Internetrecherchen.

In seiner Freizeit ist der zweifache Vater viel und gern mit dem Motorrad unterwegs und Inhaber einer PPL(A)-Lizenz.

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