Rausschmiss ohne Rechtsgrundlage

Detektiveinsatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf: So wehren sich betrogene Mieter.

Eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs trifft viele Mieter aus heiterem Himmel und ist in Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mieten besonders hart. In einigen Fällen kommt die Kündigung aber wenig überraschend. Vor allem, wenn es zwischen Mieter und Vermieter bereits Auseinandersetzungen gab. Der Eigenbedarf ist dann häufig nur ein Vorwand, um den unliebsamen Mieter loszuwerden. Manchen Vermietern geht es aber auch nur darum, die Wohnung teurer vermieten oder verkaufen zu können.

Grundsätzlich gilt: Mieter müssen ihren Pflichten aus dem Mietverhältnis nachkommen und ihre Miete ohne Verzögerung bezahlen. Unter diesen Voraussetzungen dürfen Vermieter den Mietvertrag in der Regel nicht kündigen. In einigen Fällen ist eine Kündigung dennoch gerechtfertigt – etwa, wenn der Vermieter die Wohnung für den eigenen Bedarf benötigt.

Was ist Eigenbedarf?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung bestimmten Personen überlassen möchte. Hierzu gehören neben dem Vermieter selbst seine (Schwieger-)Eltern, Großeltern, Kinder, Stiefkinder und Enkel. Auch Geschwister oder Nichten und Neffen zählen zum Personenkreis. Darüber hinaus ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten von (Ehe-)Partnern, Pflegepersonal und Haushaltshilfen erlaubt. Wichtige Voraussetzung: Es muss ein konkreter, längerfristiger Bedarf an der Nutzung genau dieser Wohnung bestehen.

Wann besteht kein Eigenbedarf?

Hat der Vermieter beispielsweise noch eine andere, vergleichbare Wohnung, die gleichzeitig freisteht, ist von rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf die Rede. Auch die Absicht, die Wohnung nur befristet zu nutzen, ist kein Grund für eine Kündigung des bestehenden Mietvertrags. Nicht erlaubt ist eine Kündigung außerdem bei überhöhtem Wohnbedarf. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Vierzimmerwohnung an einen jungen Single vergeben werden soll, da dieser nicht so viel Wohnraum benötigt. Eine reine Gewinnerzielungsabsicht gilt ebenfalls nicht als Grund. Ausnahme: die sogenannte Verwertungskündigung. Hierbei kündigt der Vermieter seinen Mietern, um die Immobilie zu einem besseren Preis verkaufen und damit eine finanzielle Notlage ausgleichen zu können.

In welchen Fällen können Mieter widersprechen?

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter schriftlich und nachvollziehbar erklären, warum er Eigenbedarf anmeldet und von wem die Wohnung künftig genutzt werden soll. Ein Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung ist unter Umständen möglich, wenn eine besondere Härte vorliegt, etwa bei kranken oder alten langjährigen Mietern.